A Lei nº 56/2023, publicada a 6 de outubro, aprova medidas no âmbito do programa Mais Habitação, procedendo a diversas alterações legislativas.

Desde logo, é criado um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível, tendo acesso ao mesmo as seguintes entidades, dentro dos parâmetros legais estabelecidos:

a)     As cooperativas de habitação e construção; 

b)    As sociedades comerciais que se dediquem à construção civil;

c)     A IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, e a Direção Regional da Habitação dos Açores;

d)    Os municípios e as juntas de freguesia;

e)     As misericórdias, as instituições particulares de solidariedade social e as pessoas coletivas de utilidade pública administrativa ou de reconhecido interesse público.

Estes beneficiários podem aceder aos incentivos previstos na legislação fiscal e também a modalidades de apoio como a linha de financiamento ou a cedência de terrenos e edifícios públicos.

A lei procede ao desenvolvimento de uma Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível, sendo permitida a cedência de imóveis públicos através de protocolo entre as entidades do setor cooperativo e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), no âmbito da criação de um conjunto de projetos-piloto. 

 O protocolo deverá ser celebrado no prazo de 30 dias após a entrada em vigor da lei e deve incluir:

a)     A identificação dos imóveis públicos a ceder;

b)    Os instrumentos de financiamento disponíveis e a criar;

c)     Os atos de execução necessários até ao início dos projetos-piloto;

d)    As obrigações assumidas entre as partes na promoção e apoio técnico, legislativo e institucional, às cooperativas de habitação participantes e aos cidadãos interessados na sua constituição.

O diploma define um limite da renda inicial nos novos contratos de arrendamento habitacionais, estabelecendo que a mesma não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02. 

Este limite incide sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor desta lei, implicando, contudo, algumas exceções. Assim, poderão ser superiores a este limite as rendas cujo contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido objeto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas ou as relativas a imóveis que sejam objeto de obras de remodelação ou restauros profundos.

Adicionalmente, os contratos de arrendamento habitacional celebrados antes de 1990 não transitam para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), desde que demonstrados certos requisitos pelos respetivos arrendatários. O Estado vai pagar rendas quando exista incumprimento superior a três meses, substituindo-se ao inquilino, visando garantir a justa compensação do senhorio.

A lei inclui, também, a criação do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), de forma a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento.

Para além disso, foram aprovadas várias medidas fiscais de incentivo e apoio ao arrendamento entre as quais se destacam novas regras quanto à isenção de IRS relativamente a mais-valias e quanto à isenção de IMI em terrenos para construção e para prédios destinados à habitação.

Em relação aos estabelecimentos de alojamento local, os respetivos registos terão uma duração de cinco anos, renovável por idênticos períodos mediante deliberação da câmara municipal territorialmente competente. Os registos emitidos até à entrada em vigor da lei serão reapreciados em 2030, sendo-lhes aplicáveis as novas regras de renovação a partir dessa reapreciação.

Contudo, é determinada a suspensão de novos registos nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que se encontrem integrados numa fração autónoma de edifício, com exceção do interior do território nacional e arquipélagos.

As alterações legislativas incluem, ainda, a possibilidade de os condomínios se oporem ao exercício da atividade de alojamento local na respetiva fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, através da deliberação de mais de metade da permilagem do edifício em assembleia de condóminos.

São estabelecidos incentivos à transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento habitacional, nomeadamente a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029 e a não sujeição a qualquer limite ao valor da renda. No entanto, estes incentivos são aplicáveis exclusivamente aos proprietários que retirem as casas do alojamento local até ao final de 2024 e realizem o contrato de arrendamento até 31 de dezembro de 2024, sendo apenas elegíveis imóveis com registo de alojamento local até 31 de dezembro de 2022.

No mesmo sentido, é criada uma contribuição extraordinária (CEAL) sobre apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local.

O diploma estabelece, ainda, o fim da emissão de novos vistos “gold”, não admitindo novos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento concedidos ao abrigo das modalidades de transferência de capitais de 1,5M de euros e de investimento imobiliário.

A Lei nº 56/2023 entrou em vigor a 7 de outubro.