A Lei nº 8/2022, publicada a 10 de janeiro de 2022, revê o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei nº 268/94 e o Código do Notariado.

Em primeiro lugar, a falta de acordo para a alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode agora ser suprimida judicialmente, quando os votos representativos dos condomínios que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

É também determinado que os condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações são responsáveis pelas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, pagas em proporção do valor das suas frações.

Adicionalmente, é definido o conceito de “reparações urgentes e indispensáveis”, sendo consideradas como tal as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

As convocatórias podem ser efetuadas através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo estes condóminos enviar recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.

Por sua vez, as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico.

Este diploma clarifica a possibilidade de as assembleias de condóminos poderem ser efetuadas à distância, sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira. 

A administração tem, no entanto, de assegurar os meios necessários aos condóminos que não tenham condições para participar nas assembleias através destes meios de comunicação à distância, sendo esta impossibilidade devidamente justificada e comunicada à administração.

São, ainda, acrescentadas funções ao administrador do condomínio, sendo este responsável civilmente pelo incumprimento das mesmas. Deste modo, o administrador assume um papel ainda mais relevante com esta alteração, agindo em juízo no exercício das suas funções, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia dos condóminos.

O condómino proprietário deve requerer ao administrador a emissão de uma declaração escrita em que conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, em caso de alienação da sua fração, especificando, nomeadamente, prazos de pagamento e dívidas existentes.

O diploma estabelece que a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, exceto se o adquirente expressamente declarar no título de aquisição que prescinde da declaração do administrador, aceitando, deste modo, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor do condomínio.

Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

A alienação das frações deve ser comunicada ao administrador pelo condómino alienante, através de correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.

Esta Lei entra em vigor 90 dias após a sua publicação, a 10 de abril de 2022, com exceção da alteração ao Art.1437º do Código Civil, que entrou em vigor a 11 de janeiro.